坐擁雙學(xué)區(qū)、自砍一刀掛牌、還能面談?wù)劭?hellip;…上海最核心地段的學(xué)區(qū)房，如今也待價(jià)而沽。日前，網(wǎng)傳“兩年血虧300萬，上海福外學(xué)區(qū)房1000萬直接跌價(jià)到600萬”，有記者走訪緊鄰陸家嘴的世紀(jì)大道區(qū)域發(fā)現(xiàn)，各家中介門前掛牌的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已經(jīng)悄悄走下神壇，盡管看上去部分房源單價(jià)仍在10萬元以上，但實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)跌破了預(yù)期。
“價(jià)格跌回2017年了。”我愛我家門店中介張利萍（化名）表示。和此前動(dòng)輒十七八萬元的單價(jià)相比，下跌300萬元并不夸張。
從上海鏈家公布的近幾周帶看量來看，周度帶看依然維持在8月份的水平。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析，當(dāng)前利好政策刺激效應(yīng)已過，從幾個(gè)前瞻指標(biāo)來看，包括帶看量、掛牌價(jià)格、經(jīng)理人指數(shù)等等，基本上回到政策出臺(tái)前的位置了。
而上海的市場(chǎng)基礎(chǔ)規(guī)模仍在，成交數(shù)據(jù)也反映了市場(chǎng)需求的指向。從鏈家公布的10月份上海二手房成交從總價(jià)段來看，今年前10個(gè)月，300萬元以上的成交占比增加，其中，400萬-600萬元的占比11.9%，增加1.1個(gè)百分點(diǎn)。
那么，市中心“老破小”學(xué)區(qū)房是否還有發(fā)展?jié)摿Γ?/div>
盧文曦指出，還是要具體問題具體分析，市中心醫(yī)療資源、交通、教育配套比較成熟，可能還會(huì)有穩(wěn)定的租金回報(bào)率，但是外環(huán)以外壓力就比較大，任何產(chǎn)品都是有生命周期的，遠(yuǎn)郊小面積老舊房屋已經(jīng)過了價(jià)格快上漲的時(shí)期，接下來的價(jià)值會(huì)慢慢減少，跑輸大盤的概率比較大。
房?jī)r(jià)大幅下跌老百姓最吃虧
中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所所長(zhǎng)、國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任張曉晶稱，很多中低收入家庭可能會(huì)覺得房?jī)r(jià)下跌以后就能買得起房了，他們是從個(gè)人角度來看問題。數(shù)據(jù)顯示，中國房產(chǎn)財(cái)富占居民財(cái)富的比重，城鎮(zhèn)大概是60%-70%。高收入家庭有更多的商業(yè)財(cái)富和其他財(cái)富，包括海外財(cái)富。
所以房?jī)r(jià)下跌以后，對(duì)高收入家庭幾乎沒有影響。但對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值占所有財(cái)富價(jià)值比重達(dá)到百分之六、七十的家庭，主要是中低收入家庭，損失就很大。
從國際經(jīng)驗(yàn)看，OECD國家經(jīng)驗(yàn)顯示，如果房?jī)r(jià)下跌到0，貧富差距實(shí)際上是擴(kuò)大的，基尼系數(shù)大概是從0.66上升到0.82左右，變成了過去的1.24倍。
張曉晶指出，如今住房擁有率已經(jīng)非常高，那些擁有房子的中等收入家庭，包括收入水平低一些的家庭，他們將面臨的就是財(cái)富縮水。
居民部門為什么資產(chǎn)負(fù)債表衰退，也不愿意去消費(fèi)了？張曉晶分析，就是因?yàn)槭艿劫Y產(chǎn)縮水的巨大沖擊，而資產(chǎn)縮水就是房?jī)r(jià)下跌造成的。他認(rèn)為，防止財(cái)富縮水最好的辦法是保證房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。
一線城市有望引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖
近兩個(gè)月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)支持政策在全國范圍內(nèi)相繼落地，政策效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖信號(hào)——一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)率先復(fù)蘇。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的9月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比由8月份的下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.5%，上海領(lǐng)漲全國。
從二手房市場(chǎng)來看，9月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市為4個(gè)，較8月份增加了1城。一線城市環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.2%。其中，北京以0.7%的漲幅領(lǐng)跑全國二手房市場(chǎng)；其次是上海，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，京滬二手房?jī)r(jià)格環(huán)比有所增長(zhǎng)，主要得益于此前京滬“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策實(shí)施嚴(yán)格，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”以后，釋放的需求潛力比較大，特別是京滬老舊二手住房多，改善型需求潛力大，二手房活躍度增加。
需要指出的是，雖然一線城市率先復(fù)蘇，但這種復(fù)蘇還不穩(wěn)定，一線城市內(nèi)部仍存在分化。廣州和深圳的新房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌，環(huán)比跌幅分別為0.6%和0.5%，同比跌幅為1.7%和3%。廣州的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7%，深圳的二手房?jī)r(jià)格則環(huán)比持平。
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