疫情之后，經濟出現明顯下行壓力，而其中地產的下行扮演了主要角色。盡管利好政策不斷出臺，但1—10月份，全國房地產開發投資95922億元，同比下降9.3%。地產下行的壓力會持續下去嗎？為什么持續不斷出臺的政策未能起到預期作用？當前房地產市場真正的核心問題出在哪里？中銀國際證券首席經濟學家、北大國發院兼職教授徐高，在百度財經《有識》欄目上就地產問題做了分享。他認為當前需求面的刺激政策，并沒有觸及到地產市場的主要矛盾，未來如果不恢復開發商的融資能力與投資意愿，房價上漲壓力實難避免。

以下為分享全文：

 

1、前10月商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%。政策利好不斷，效果甚微，當前居民為什么不愿意買房？

 

徐高：當前房地產市場的主要矛盾是地產開發商居高不下的信用風險。2021年出臺的地產“三條紅線”政策比較明顯地打壓了地產開發商的融資，使得整個地產市場陷入了惡性循環。一方面是地產開發商因資金鏈緊，信用風險高。另一方面是銀行擔心壞賬風險，所以不太敢給地產開發商放貸款。更重要的是購房者擔心房子爛尾不敢買房。銀行的惜貸和老百姓的惜購反過來使得開發商資金鏈更緊，信用風險更高，從而使得銀行更惜貸，老百姓更惜購，形成了惡性循環。

 

在2022年，這種惡性循環已經形成。現在如果不能把地產開發商信用風險給控制住，整個地產市場很難恢復正常。我們看到，今年出臺了“認房不認貸”等一系列需求面刺激政策之后，地產銷售仍然很低迷。這是因為這些需求面的刺激政策并沒有觸及到當前地產市場的主要矛盾，也就是開發商信用風險，自然也很難改善整個房地產市場的狀況。

 

近期我們觀察到監管者給了一些指導性意見，要大銀行增加對開發商的貸款投放。11月17日央行、金管局、證監會聯合召開的金融機構座談會上提出了“三個不低于”，即行自身房地產增速不低于銀行行業平均房地產增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。這在一定程度上有利于降低地產開發商的信用風險，從而幫助地產市場恢復正常，是個積極的政策信號。但其政策力度是否足夠還需再觀察。

 

2、怎樣化解開發商信用風險？

 

徐高：地產行業陷入當前的局面，跟“三條紅線”這樣過于嚴厲的融資緊縮政策是密切相關的。這種融資緊縮政策的初衷可能是好的，但運行了兩年多造成的結果大家都已經看到了，給整個地產行業、整個經濟都帶來比較大的下行風險。因此，這樣的政策應該及時糾偏。由于融資緊縮政策已經產生了行業內的惡性循環。這時候就需要積極地增加對地產開發商的融資支持。

 

除此而外，我們還要注意到“三條紅線”政策推出以來，地產供給已顯著收縮。當前，地產新開工面積已經相較2021年下降了約2/3，在建面積下降了約1/2。未來的地產供給會非常緊，為未來房價上漲埋下了種子。這個時候更要盡快地恢復開發商的融資，恢復開發商的投資意愿，讓他們加緊修房子，否則在不遠的未來，房價上漲壓力恐怕會非常大。

 

3、地產是否壓制消費，內需不足的本質是什么？

 

徐高：這兩年的情況已經非常好地表明，所謂“地產支出壓制消費”的邏輯是并不成立。地產是經濟增長的主要的主要引擎之一，地產的疲弱給經濟帶來了比較大的下行壓力。在這種情況下，消費者對未來收入的預期轉弱，反倒抑制了消費意愿。因此，如果要刺激消費，第一需要先把經濟穩住，給大家穩定的經濟預期和收入預期，大家才敢花錢、敢消費。第二，也是更加重要的，是要調節收入分配結構，把更多的收入從企業部門、國有部門導向消費者部門，這樣才能有效地提升消費占整個經濟的比重，有效地推進消費轉型的大政方針。

 

我國長年來都存在內需不足的問題。而內需不足本質上是個收入分配問題。我國的總產出，就是各個經濟主體的總收入。因此，從收入總量來看，我國全社會總收入足以支付我們全社會總產出，總購買力不成問題。但我國購買力的分配是有一定問題。太多收入流向了企業部門，流向了廣義的國有部門，而沒有流向消費者部門。這導致消費者的收入在整個經濟中占比較低，消費者消費占經濟的比重更低，很容易就會演化成為內需不足。

 

消費低，就必然要靠投資。但投資意愿又很大程度決定于投資回報率。當大量的投資壓低了投資回報率之后，投資的意愿也會下降。所以我國雖然總收入足夠支付總產出，但是消費比較低，同時投資意愿也不強。而且關鍵是，投資意愿不強的時候，那些企業部門手里的收入也沒有有效渠道自動地轉移到消費者手里去，變成消費者的收入和消費。于是，消費和投資就都會偏弱，演變成了內需不足的局面。

 

所以要解決我國內需不足的問題，根本之策是要增加居民收入占經濟的比重。而增加居民收入的核心是要增加居民的財產性收入，讓企業部門的利潤能夠更好地惠及居民部門。

 

4、如何看待民營地產企業持續爆雷，國企持續拿地？

 

徐高：“三條紅線”政策出來之后，民營房企承受的壓力尤其嚴重。事實上，無論是哪個行業，只要行業處于下行期、整體風險比較高的時候，國企因為抵御風險的能力更強，其信用風險都會小于民營企業。在房地產行業因為“三條紅線”這樣的融資金融政策而陷入惡性循環的時候，國企抗風險能力強的優勢自然就會比較充分地體現出來。

 

之前我們高層領導也說過，民營企業是整個經濟的重要組成部分，而且房地產行業也是民營企業里面占比很高的行業。如果這樣的行業非常明顯地在“國進民退”，即對行業本身的發展不利，也不利于穩定預期和經濟增長。

 

5、如何看待保障房建設？

 

徐高：在我國房地產發展的新模式中，保障房建設應該是必不可少一環，是我國實現居者有其屋理想的重要支撐。接下來的主要的問題是在保障房建設中，地從哪里來？錢從哪里來？

 

土地相對來說還容易處理一些。地都是政府持有的，政府可以提供一些地來做保障房建設。但是錢的來源會更困難一些。如果要對全國城鎮居民的住房形成有力支撐，保障房的建設規模應該不小。在這種情況下，而為了讓利于居民，修建保障房的利潤應該會比較低，甚至可能不掙錢。在這種情況下，保障房建設離不開財政的支持。但考慮到現在地方政府收入壓力較大，也承擔著化債的壓力，所以各級地方政府的財力可能有限。因此，中央政府有必要對保障房建設提供更多支持。可以考慮增發國債，專門來支持保障房建設。

 

6、集中供地對房價造成了什么樣的影響？集中供地是可持續的嗎？

 

徐高：2021年我國在22個大城市出臺了“集中供地”政策，要求這些城市每年只集中供3次地。這個政策的初衷應該是希望控制地價和房價。但兩年過后再來看，這個政策的效果可說是南轅北轍，反倒是明顯推高了地價，也為房價上漲埋下了種子。從數據上看，從2021年下半年開始到現在，22個集中供地城市的住宅類用地成交單價累計漲了約50%，而其他城市住宅類用地的單價則累計降了20%。很明顯，“集中供地”政策反而推高了大城市的地價。

 

要平抑地價房價，應該是增加供給，而不是通過集中供地來減少供給。從實踐上來看，“集中供地”政策已經很明顯推高了地價，當然也就會推高房價。這樣的政策需要及時撤銷。

 

7、怎么看未來的房價？

 

徐高：就短期而言，當前房地產市場是供過于求的，房價有下跌壓力。但在不遠的未來，房價可能會有不小的上漲壓力。

 

當前，一方面是地產需求被購房者對于地產開發商信用風險的擔憂給抑制了。從2021年“三條紅線”政策出來之后，期房的銷售面積增速就前所未有地大幅度低于現房銷售增速，表明大家因為擔心“爛尾”而不太敢買期房。這很充分地顯示了現在地產市場需求弱的主要原因是購房者對于開發商信用風險的憂慮。另一方面，開發商要加緊推盤來回籠資金，再加上“保交樓”政策也在推進開發商加快完工，所以當前房屋完工面積還處在比較高的水平上。這樣一來，地產市場短期內就是供過于求，所以導致商品房待售面積在最近兩年上升了1億多平方米。這種情況下，房價下行壓力比較大。

 

但是，預計地產市場的供需狀況在不遠的未來會逆轉。房地產行業現在這種惡性循環的狀況不可能永遠持續下去。政府肯定會出臺更有力政策來體穩住開發，避免地產行業出系統性危機。如果政策能夠有效消除開發商的信用風險，被抑制的地產需求就會快速爆發出來。

 

今年一季度就是這樣的情況。因為2022年11月出臺了地產融資修復的“三支箭”政策和“保交樓”政策，老百姓一時不太擔心開發商會交不了房。所以今年一季度的地產需求明顯復蘇。但后來大家發現無論是“三支箭”政策還是“保交樓”政策，能支持到的房地產企業都還是少數，因而沒有辦法改變房地產行業在惡性循環中越陷越深的趨勢，所以今年二季度地產需求又被抑制了。但當前這種行業內惡性循環不會永遠延續下去，被抑制的需求終究會爆發出來。

 

而供給面，相較“三條紅線”政策推出之前的情況，地產新開工面積已下降了約2/3，在建面積下降了約1/2。這意味著地產完工面積不可能穩在現有水平上。大概在未來幾個季度，我們就應該會看到地產完工面積顯著下滑。那時候會在地產市場上出現供給收縮，需求擴張的局面。那時，地產行業就會從供過于求變成供不應求，給房價帶來上行壓力。而前面也說過，2021年出臺的22個大城市的集中供給政策，已經把大城市住宅類用地的單價明顯推高。所以不遠的未來，我國大城市的房價上漲壓力恐怕會非常大。這顯然不是監管者想要的結果。

 

當前的當務之急是，第一，恢復地產的開發融資，把整個行業從惡性循環里給拯救出來。第二，及時地廢止集中供給的政策，加大土地的供給，尤其要加大大城市的土地供給，并通過各種政策來刺激房屋的建設，讓地產供給快速恢復正常，這樣才能夠通過供給的擴張來平抑房價。否則，大城市房價上漲的壓力會相當大。