(116平方裝修大概要多少錢)暴漲不會擴(kuò)散到更多城市 如今市場對樓市的關(guān)注熱度很像去年暴漲的股市。8月一二線城市房價依然在快速上漲，8月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增1.3%，創(chuàng)出6年來最大漲幅，多地同比增速高達(dá)30%，全國商品房銷售增速同步回升。
從官方數(shù)據(jù)來看，本輪房價上漲主要集中在20個一二線城市(2015年年初至今房價累計漲幅超過6%)，包括一線城市北上廣深，二線城市有天津，杭州，南京，武漢，寧波，長沙，濟(jì)南，廈門，鄭州，合肥，南昌，福州，石家莊，南寧，無錫，惠州。下圖來自安信證券：
資料圖
據(jù)海口裝修發(fā)現(xiàn)，這波漲勢有一個很明顯的特點，年初北上廣等大城市樓市最先回暖，“325”新政之后，火爆行情延伸到周邊強(qiáng)二線城市。經(jīng)過半年的擴(kuò)散，強(qiáng)二線城市已經(jīng)全面鋪開，漲勢甚至開始向三線熱點城市蔓延。
按照《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》的提法，就是從一線二線開始向“2.5線城市”擴(kuò)展。所謂“2.5線城市”是指與杭州、南京這些二線城市相比購買力稍弱，但同樣為副省級的城市，比如鄭州、濟(jì)南等。這張房價上漲“擊鼓傳花”的路線圖因市場去化周期不一致而出現(xiàn)：
例如南京、合肥、蘇州庫存年初平均半年左右，現(xiàn)在合肥只有2～3個月庫存，鄭州、濟(jì)南等有12個月左右去化周期，當(dāng)庫存周期不一樣，核心區(qū)域火爆起來之后，庫存周期降低，市場被帶起，各地短期市場界面的不一樣，導(dǎo)致城市輪動上漲出現(xiàn)。簡單而言，就是資金的流動與市場去化周期差異性兩大主因。
火熱的樓市像一塊燙手的山芋，不僅撩撥著普通老百姓的神經(jīng)，也讓不少觀察人士發(fā)出泡沫與風(fēng)險警報。
而一個值得討論的問題是，一二線樓市房價的暴漲會不會擴(kuò)散到更加廣泛的二線城市，甚至到三、四線城市，進(jìn)而帶動全國范圍內(nèi)的新開工和投資增速回升?
安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文以及宏觀分析師郭雪松在最新的旬度觀察中提出了這個問題，總體而言，他們的態(tài)度偏悲觀。其通過分析指出，房價上漲短期內(nèi)仍然難以擴(kuò)散到更加廣泛的三線城市，全國范圍內(nèi)的新開工情況恢復(fù)并帶動經(jīng)濟(jì)增長回升仍然比較困難。更加可能的是，地產(chǎn)銷售增速本身是難以持續(xù)的。由于前期的需求透支，未來銷售和開工出現(xiàn)明顯下滑的可能更大。
以下是分析邏輯：
本輪房價的猛烈上漲主要集中在大約20個一二線城市，除此以外的廣泛地區(qū)，房價漲幅總體溫和有限。這一價格的分化，主要體現(xiàn)了庫存去化速度的影響。庫存消化較快的20個城市，價格上漲更強(qiáng)，對應(yīng)的新開工增速恢復(fù)也較突出。廣泛的房價較弱地區(qū)繼續(xù)受到庫存拖累，地產(chǎn)企業(yè)開工意愿不強(qiáng)。這些城市占全國新開工面積近80%，也解釋了為什么今年地產(chǎn)銷量火爆，而新開工增速仍然疲弱。
考慮到房地產(chǎn)市場的存貨數(shù)據(jù)絕對水平可靠性很差，安信著眼于城市間的程度對比。以價格漲幅較大的二線城市作為庫存去化完畢的參照系，對比其他二線城市和三、四線城市情況。把住宅地產(chǎn)新開工減去住宅地產(chǎn)銷售，就得到了每一年存貨的變化情況。
資料圖
在圖2 中，這顯示為到2016 年城市住宅地產(chǎn)庫存壓力消化殆盡。以此對比觀察圖3 情況，漲幅居后的二線城市庫存去化的進(jìn)程仍然需要時間。
從定量的測算來看，按照現(xiàn)在的庫存去化速度(考慮到現(xiàn)在的銷售速度偏高，這一估計偏樂觀)，二線城市庫存去化還需要近8個月的時間。一二線以外的城市情況大體類似。2015 年開始庫存有所消化，但距離庫存消化完畢仍然需要時間。
綜合上述討論，我們認(rèn)為在比較廣泛的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的存貨仍然沒有清理完畢，市場仍然需要一個存貨去化的過程。也就是說，即便維持今年1-8 月的銷售水平(維持這一增速本身就比較困難，也表明這一估計偏樂觀)，價格上漲短期內(nèi)仍然難以擴(kuò)散到更加廣泛的三線城市。
這些地區(qū)的新開工恢復(fù)可能也較難看到。一線城市住宅新開工面積占比大約4%，但土地供應(yīng)受到政策的嚴(yán)格限制。部分二線城市和大多數(shù)三四線城市(占全國新開工面積比重近80%)受到庫存的壓力，新開工增速仍然難有明顯起色。兩者合計的新開工占比接近84%，也意味著全國范圍內(nèi)的新開工情況恢復(fù)并帶動經(jīng)濟(jì)增長回升仍然比較困難。
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